明彬：业主大会实名制投票是否违法？

明彬

结业于北京高校法学校，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。现在业委会著作正在出版中，破产著作已付梓，尚无出版计划。

要目

一、引言

二、业主会议与人大代表投票的差别

三、业主会议的投票是否应当实名

四、谁来认定住户会议投票是否合法

五、结束语

本案中，某些律师将住户会议投票与人大代表投票混同，纯属无稽之谈。其实质是建设单位欲通过这个把戏，干涉北京冉屯8号院的正常换届改选，值得全体住户提防。

一、引言

日前，四川成都冉屯8号院正在进行换届改选，却被何谓律师以莫须有的“罪名”认定投票违规，成因是该新村换届改选中实名制投票违规。这么，住户会议实名制投票是否违规？住户会议应当怎样投票？律师是否有资格认定住户会议投票违规？

二、业主会议与人大代表投票的差别

第一，住户会议投票的主体是全体住户，其投票行为是行使住户的“所有权”（《民法典》第二编质权➟第二分编所有权➟第六章住户的建筑物辨别所有权）。属于刑事法律范畴。

第二，人大代表补选，其投票危及我国的国体，即我国的人民代表会议机制。属于宪法范畴。

然而，稍有法律常识的人，不或许将住户会议投票与人大代表补选投票关联上去，更不得等同。《全国人民代表会议和地方各级人民代表会议补选法》第40条规定：“全国和地方各级人民代表会议代表的补选，一律选用无记名投票的方式。”这里一律选用无记名投票仅指人大代表补选投票，并不能引述该法条来辨别住户会议实名投票是否违规。

三、业主会议的投票是否应当实名

第一，现在没有任何一部法律、行政法规、地方法规对住户会议投票选用实名或是无记名投票做出规定。依据其实解释原理，住户会议投票应当采取实名制投票，否则怎么确认住户身分？怎样对住户数量和专有部份面积进行统计？

第二，住户会议中的“投票”与宪法意义上的投票，其属性完全不同。住户会议中的“投票”重点在于“真实意思表示”，假如住户的意思表示不真实，则住户会议投票表决就涉嫌违规；宪法意义上的投票业主委员会选举法，重点在其政治属性和“代表”意义，其投票行为通常也不存在事后确认的问题。因此，倘若或许须要事后确认“真实意思表示”的住户会议投票，就必定从方式上要求住户会议的“投票”必须实名，至于委托其他住户投票，其亦要求实名，否则难以确认谁的意思表示，更谈不上意思表示真实与否。

第三，当前，住户会议大会中，不论选用传统的纸质票，又或是电子投票，其签名方式存在地理纸质和数字（电子）签名的差别，但本质仍旧要求实名制投票。

第四，盖房[2009]274号《业主会议和住户执委会指导规则》第22条的指导性意见：“凡需投票表决的，表执意见应由房东本人签名。”这是指导规则对实名投票做出了指引。

四、谁来认定住户会议投票是否合法

第一，从行政指导的视角，行政机关有权在行政指导的范围内，就住户会议投票的合法与否提出行政指导意见，但该行政指导意见并不是具备强制力的详细行政行为。由于其指导内容，实质上是刑事权力范畴，即全体住户（住户会议、业委会）并非必需要服从和执行行政指导意见，核心原因是全体住户（住户会议、业委会）有权在法律容许的范围内处分自己的实体刑事权力。假如全体住户（住户会议、业委会）拒不执行行政指导意见，需承当处财权利带给的结果或后果，其结果或后果或许是有利的，亦或许是不利的，并且或许是行政责任，或民事责任。

第二，法庭可以通过审判，认定住户会议投票合法与否。诸如，任何一名住户假如觉得住户会议的决议侵害其合法权益业主委员会选举法，事前可以向街道办事处提出异议（或投诉）；事后可以提起撤消权仲裁，该刑事仲裁中，法官有权审判住户会议投票合法与否；另外，若行政机关针对住户会议的决议不予备案，住户执委会觉得不予备案非法，因而提起行政仲裁，该行政仲裁中，法官有权审判住户会议投票合法与否。

第三，律师无权亦无资格，认定住户会议投票合法与否。

五、结束语

本案中，某些律师将住户会议投票与人大代表投票混同，纯属无稽之谈。其实质是建设单位欲通过这个假象，干涉北京冉屯8号院的正常换届改选，值得全体住户提防。