房地产开发企业销售管理办法（征求意见稿）（全文）

第一章总则

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理细则》，拟定本方法。

第二条商品房销售及商品房销售管理必须遵循本方法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本方法所称商品房现售，是指房地产开发企业将完工初验合格的商品房转让给买受人，并由买受人支付楼市款的行为。本方法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先转让给买受人，并由买受人支付订金或则楼市款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政总监部委负责全省商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政总监部委负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政总监部委、房地产行政总监部委（以下俗称房地产开发总监部委）根据职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售推行预售许可机制。商品房预售条件及商品房预售许可证明的代办程序，根据《城市房地产开发经营管理细则》和《城市商品房预售管理方法》的有关规定执行。

第七条商品房现售，必须符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业必须具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得农地使用权证书或则使用农地的批准文件；（三）持有建设安装工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过完工初验；（五）征地安置早已落实；（六）自来水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或则已确定施工进度和交付日期；（七）物管管理方案早已落实。

第八条房地产开发企业必须在商品房现售前将房地产开发项目指南及符合商品房现售条件的有关证明文件申报房地产开发总监部委备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理根据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产抵押管理方法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖协议前，将作为协议标的物的商品房再行销售给别人第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或则变相返本销售的形式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后返租或则变相售后返租的形式销售未完工商品房。

第十二条商品别墅按套销售商品房预售管理办法，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业遴选了物管管理企业的，买受人必须在签署商品房买卖协议时与房地产开发企业遴选的物管管理企业签订有关物管管理的合同。

第三章广告与协议

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售宣传广告，必须执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告公布暂行规定》等有关规定，广告内容应当真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构公布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人必须在商品房买卖协议中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人必须签订书面商品房买卖协议。商品房买卖协议必须明晰以下主要内容：

（一）当事人名称或则姓名和居所；

（二）商品房基本情况；

（三）商品房的销售模式；

（四）商品楼市款的确定方法及总对价、付款方法、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装潢、设备标准承诺；

（七）自来水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差别的处理方法；

（十）申领产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方式；

（十二）毁约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售售价由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或则建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和平摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部份为独立产权，平摊的共有建筑面积部份为共有产权，买受人根据法律、法规的规定对其享有权力，承当责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖协议中必须标明建筑面积和平摊的共有建筑面积。

第十九条按套（单元）计价的现售房子，当事人对现售房子实地勘查后可以在协议中直接约定总对价。按套（单元）计价的预售楼屋，房地产开发企业必须在协议中附所售楼屋的平面图。平面图必须注明具体规格，并约定偏差范围。房子交付时，户型与设计图纸一致，相关规格也在约定的偏差范围内，维持总对价不变；房型与设计图纸不一致或则相关规格超过约定的偏差范围，协议中未约定处理方法的，买受人可以退房或则与房地产开发企业再次约定总对价。买受人退房的，由房地产开发企业承当毁约责任。

第二十条按套内建筑面积或则建筑面积计价的，当事人必须在协议中载明协议约定面积与产权登记面积发生偏差的处理手段。协议未作约定的，接以下原则处理：

（一）面积偏差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实对账楼市款；

（二）面积偏差比绝对值超过３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业必须在买受人提出退房之日起３０欧盘将买受人已付楼市款返还给买受人，同时支付已付楼市款年息。买受人不退房的，产权登记面积小于协议约定面积时，面积偏差比在３％以内（含３％）部份的房对价由买受人补齐；超过３％部份的楼价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权登记面积大于协议约定面积时，面积偏差比绝对值在３％以内（含３％）部份的楼价款由房地产开发企业退还买受人；绝对值超过３％部份的楼价款由房地产开发企业双倍退还买受人。产权登记面积－协议约定面积面积偏差比＝—————————————×１００％协议约定面积

因本方法第二十四条规定的规划设计变更导致面积差别，当事人不解除协议的，必须达成补充合同。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人必须在协议中约定套内建筑面积和平摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生偏差以及建筑面积与套内建筑面积均发生偏差时的处理方法。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人缴纳任何预订款性质开销。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在签署商品房买卖协议之前向买受人缴纳预订款性质成本的，签署商品房买卖协议时，所收学费必须抵作楼市款；当事人无法签署商品房买卖协议的，房地产开发企业必须向买受人退还所收学费；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业必须在签署商品房买卖协议之前向买受人明示《商品房销售管理方法》和《商品房买卖协议示范文本》；预售商品房的，还应当明示《城市商品房预售管理方法》。

第二十四条房地产开发企业必须根据批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得私自变更规划、设计。经规划部委批准的规划变更、设计单位同意的设计变更造成商品房的结构型式、户型、空间规格、朝向变化，以及出现协议当事人约定的其他影响商品房品质或则使用功能情形的，房地产开发企业必须在变更建立之日起１０欧盘，书面通告买受人。买受人有权在通告抵达之日起１５欧盘作出是否退房的书面答复。买受人在通告抵达之日起１５欧盘未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引发的楼价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通告买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承当毁约责任。

第四章销售代理

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构必须是依法成立并取得公商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业必须与受托房地产中介服务机构签订书面委托协议，委托协议必须载明委托年限、委托权限以及委托人和被委托人的权力、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，必须向买受人出具商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，必须如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关状况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得缴交佣金以外的其他成本。

第二十九条商品房销售人员必须经过专业轮训，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业必须依照协议约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。无法按期交付的，房地产开发企业必须承当毁约责任。因不可抗力或则当事人在协议中约定的其他成因，需延后交付的，房地产开发企业必须及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房品质、设备及家装与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房必须与样板房一致。

第三十二条销售商品别墅时，房地产开发企业必须依照《商品别墅推行品质保证书和别墅使用说明书体制的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅品质保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业必须对所售商品房承当品质质保责任。当事人必须在协议中就质保范围、保修年限、保修责任等内容作出约定。质保期从交付之日起估算。商品别墅的质保时限不得高于建设安装工程承包单位向建设单位开具的品质质保书约定质保期的存续期；存续期超过《规定》中确定的最五保户修年限的，质保期不得高于《规定》中确定的最五保户修年限。非别墅商品房的质保时限不得高于建设安装工程承包单位向建设单位开具的品质质保书约定质保期的存续期。在质保时限内发生的属于质保范围的品质问题，房地产开发企业必须履行质保义务，并对导致的损失承当索赔责任。因不可抗力或则使用不当引起的损毁，房地产开发企业不承当责任。

第三十四条房地产开发企业必须在商品房交付使用前按项目委托具备房产测绘资格的单位推行测绘，测绘成果报房地产行政总监部委初审后适于房子权属登记。房地产开发企业必须在商品房交付使用之日起６０欧盘，将须要由其提供的代办房子权属登记的资料申报房子所在地房地产行政主管部委。房地产开发企业必须协助商品房买受人申领农地使用权变更和房子所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买受人觉得主体结构品质不合格的商品房预售管理办法，可以根据有关规定委托安装工程品质检查机构再次核验。经核验，确属主体结构品质不合格的，买受人有权退房；给买受人导致损失的，房地产开发企业必须依法承当索赔责任。