房地产开发流程图_免费.xls

节点主要阶段主要工作内容工作部门承办部门工作内容协办部门工作内容承办部门协办部门农地信息搜集现况图落实宗地具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘发展中心了解周边配套情况了解宗地周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况发展中心农地初判了解宗地的上市形式和农地款发展中心成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品方式、开发周期的安排发展中心农地深判可行性研究报告现况图（四至电子文件）发展中心市场深度督查发展中心项目最终定位发展中心研制：协助进行方案设计和成本测算研制部开发周期及付款计划发展中心项目方案确定现金流测算发展中心寻觅合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究发展中心项目招商版赢利能力剖析项目商业企划书财务中心：拟定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定财务中心、集团资管部：制定合作形式、投资回报发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签订战略合作合同发展中心合作施行（施行阶段）合作公司创立及相关手续代办发展中心投标、摘牌投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定农地上限发展中心拍卖发展中心挂牌发展中心获取农地签署农地出让协议收取政府净利润房地产开发流程图，税费，交易费发展中心法务财务部用地规划许可证农地出让协议发展部：提供农地出让协议开发部发展部出让金、交易费缴费证明财务：提供资金收取出让金、交易费开发部财务确权企业投资项目备案代办房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告研制：协助提供相关项目资料开发部研制向项目备案机关递交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部发展部发展部农地出让协议发展中心：提供农地出让协议、付款凭单及相关图纸开发部发展中心开发部缴费证明收取农地费用发展部开发部研制：委托设计详规开发部研制代办农地证农地出让协议发展部缴费证明收取农地费用发展部建设用地规划许可证开发部开发部农地登记申请书开发部农地确权来源证明文件开发部综管：提供相关证明资料开发部区域市场督查研制部销售部商业招商部商业招商部项目定位商业企划部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算对宗地现况、地质条件、是否有地下潜藏物等影响开发的诱因详尽了解。

了解宗地所属区域的规划，对之后项目开发的影响和支撑。同农地所有方进行接触，了解农地出让方法和农地款，以及能够调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况销售：参与市场调查，进行宗地周边及幅射范围内的顾客剖析、产品剖析、市场竞争剖析等研制部：负责协助进行区域市场督查销售部研制部销售研制部：按照往年及周边项目成交顾客剖析和产品剖析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议销售部研制部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率剖析及比选发展中心、运营工程部、开发部、销售：按照农地的复工条件、市场情况，共同拟定开发节奏。工程部开发部销售发展中心、研发明晰合作伙伴、寻找合作形式（招商阶段）财务中心、集团资管部：制订合作形式、投资回报综合管理部：合同签章，存档财务中心、集团资管部、综合管理部财务中心、集团资管部：协助代办股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局代办公司注册财务中心、集团资管部、综合管理部竞争对手剖析、确定农地上限、价格敏感性剖析、制定拍卖战术竞争对手剖析、确定农地上限、价格敏感性剖析、制定出价战术确定用地图、桩点座标、用地条法务：协议条款的草拟和建立财务：提供资金原地上物农地证登报申明（原有农地证作废）农地补偿费（原房主需缴纳的农地使用费）核定用地图、核定用地相关图、规划地界座标图1：500现况地形图3份（反楼栋）地籍图4份（薄膜图）申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身分证明1、项目所在地房地产市场总体供求现况2、项目周边竞争性新盘调查销售：参与协助研制对区域内及周边进行市场剖析、客户需求剖析、产品剖析、已成交顾客剖析、竞争新盘剖析等3、项目所在商圈或临近商圈现况督查（商业部份）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特性、预期发展方向商业招商部：针对重点店家进行专向采访同时组织相关专业人士进行专业论证商业企划部市场4、同期操作商业地产项目调查（商业部份）竞争项目开发规模、定位种类、操作形式、开发周期提取数据库相关数据进行重点剖析、竞争项目实地督查了解相关信息商业招商部：运用顺驰协会操作平台，重点采访了解重点店家对竞争项目的相关见解、同时了解投资顾客对竞争项目的投资意向商业企划部市场公建部份拟选业态种类确定、所选业态数目确定通过行业发展状况剖析，消费需求剖析确定可开发公建部份业态种类。

结合市场相关类型物管供求状况确定所选业态开发数商业招商部商业销售部：配合完成公建部份业态选择与数目确定商业招商部商业销研制：根据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业企划研制部商业招商部营运：逐渐细化成本测算及收益率剖析财务：现金流测算研制部营运部财务部节点主要阶段主要工作内容工作部门承办部门工作内容协办部门工作内容承办部门协办部门项目定位项目发展报告开发计划研制项目考评指标初定资金流设计前期明晰产品设计思路研制销售明晰设计院选择标准研制拟定设计组织计划研制方案设计组织方案与设计院选择与协议签署研制营运部、法务部彩色总平面图（含经济指标）送规划预审研制部：负责提供图纸开发部研制部修筑性详规成果开发：提供参考意见开发详尽性规划方案（配套场站点）报批及确定（公示会市政府）研制部：负责提供图纸开发部研制部各部门共同接洽成本指标，逐渐推进。彩色立面疗效图送规划预审及审批（上报市政府）研制部：负责提供图纸开发部研制建筑方案报批图研制：提供报批图纸开发研制水景概念方案设计及确定研制指标确认阶段项目成本指标确定营运项目考评指标确定营运年度考评指标调整营运施工图设计组织施工图设计院的选择与协议签订结构方案及设备选型研讨及确定研制地质勘查报告组织现场勘查，并提供地质勘查报告研制：负责提供规划总平面图工程研制施工图成果总平面图研制放线图研制桩位图研制施工图报批图研制消防、人防报批图研制施工图审查全图及计算书研制编制典型楼栋建安预算营运施工图会审施工图全图研制营运部综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件研制开发水景扩初及施工图设计营运：成本核算及费用控制研制营运水景施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化营运部建设工程规划许可证规划方案及市政方案报批设计方案（含总平面方案）申报表研制：配合提供设计院签章确认开发部研制农地出让协议发展中心：提供农地出让协议、付款凭单及相关图纸开发部发展中心研制：提供所需图纸开发部研制销售：按照地块状况、市场条件和公司的放款要求，协同研制部初步拟定农地开发计划和销售计划。

商业：结合市场现况配合研制完成项目公建部份开发不同业态产品开发次序建议工程：按照工程情况排定工期销售工程商业营运：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求营运工程：按照工期制订工程款支付计划开发：配套费及农地款支付计划财务工程、开发销售：依照区域市场内顾客需求状况和在销新盘热卖产品剖析，对房型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意法务：协议文义初审营运：成本初审制定规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订营运：根据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特征提供有关需求建议，配合研制完成相关设计工程：参与制订交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见研制工程营运商业规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐渐细化、结合市场调整售价，确保预期收益率。销售、商业：结合项目宗地的基本素养、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理智意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项配套费用标准研制营运开发销售工程商业研制建筑平、立面功能疗效及成本测算的研讨及确定销售、商业：依照产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程疗效提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见研制营运销售商业工程销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和往年销售经验总结，提供水景需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见营运：成本核算及成本指标控制销售工程营运商业销管：和策划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营顾客需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程研制开发财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实工程研制开发财务销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门拟定项目的考评指标体系工程：拟定工期工程销管：按照集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数目制订公司年度考评指标体系工程：拟定工期工程营运：配合研制进行设计招投标工程管理：对结构方案、设备选型进行评估法务：协议的初审研制营运工程管理部法务拟定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供水景限额设计指标销售、商业：结合项目定位和顾客需求及经验判别，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制订工程：提供工程技术专业建议研制营运销售工程商业营运：针对不同结构方案进行经济测算房地产开发流程图，方案优选工程：参与结构方案及设备选型研讨工程营运营运：参与施工图会审，初审对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：对施工图的完整性、设计选料、选型的合理智、经济性及施工的可行性进行初审研制工程营运编制典型楼栋建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：按照项目预期销售单价和收益率要求，依据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化研制：负责图纸优化变更工程：对设计选料、选型的合理智、经济性及施工的可行性进行初审研制工程销售销售：结合地块状况、项目定位和成本测算情况，参与水景施工的讨论拟定研制：负责图纸优化变更工程：对选料、工艺做法提出专业性意见研制工程销售修筑性详尽规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，递交10本规划设计方案，电子文件1份）节点主要阶段主要工作内容工作部门承办部门工作内容协办部门工作内容承办部门协办部门建设工程规划许可证规划方案及市政方案报批开发部建筑方案报批建筑设计方案申报表研制：配合提供设计院签章确认开发部研制开发部农地出让协议发展中心：提供农地出让协议、付款凭单及相关图纸开发部发展中心投资计划开发部开发部开发部取得许可证投资计划开发部大配套财务：提供资金保障开发部财务小配套财务：提供资金保障开发部财务消防证明研制：负责提供消防报批图开发部研制民防证明研制：负责提供民防报批图开发部研制地名证明开发部现场工程放线建设工程规划许可证开发部规划局批复的项目总平图及电子文件开发部首层平面图开发部根据施工总平图进行楼栋点放置，出放线报告工程：配合勘察、清除现场障碍开发部施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护开发部移交施工单位开发部施工许可证建设用地规划许可证开发部建设工程规划许可证开发部上海市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部