【C&H】新《规划标准》的重大变化！！ 限高80米、终结“高低配”！

新版《城市居住区规划设计标准》已即将施行，住宅建筑高度控制最大值80m，彻底搅碎了开发商常用的“高低配”社区的美梦！

贵州省已开始在福州、三亚主市区执行住宅限高80m新政，所以新标准对今后的房地产开发带来巨大影响！

了解以下8大要点，可指导设计院、开发商的居住区规划设计。

8大要点如下：

1、限定最大高度80m，终结高低配

（各级生活圈不超18层，居住街坊不超26层，高低配社区未能实现）

2、强化生活圈概念

3、用地面积估算规则变化

（各级生活圈算至公路中心线，居住街坊算至公路红线）

4、低层及多层社区建筑密度和绿化率增加了要求

5、5分钟生活圈、居住街坊的配套要求

6、配套设施需叠加估算

7、屋顶绿化可记入绿地面积

8、公共绿地、集中绿地需叠加估算

限定最大高度80m，终结高低配

《城市居住区规划标准》4.0.1条文略

剖析：

在相同容积率和平均层数控制下，同时限定了住宅最大高度（80m），比列失礼的“高低配”将难以实现，同时又能合理设置高低疏密的建筑群落。

平均层数不是最高层数！

住宅建筑平均层数：一定用地范围内，住宅建筑总面积与住宅建筑基底总面积的比值所得的层数。

希望各地规划部门不要一刀切限定层数，防止一刀切的天际线。

15分钟生活圈平均层数为4~18层，容积率为0.8~1.5；

10分钟生活圈平均层数为1~18层，容积率为0.8~1.8。

5分钟生活圈平均层数：

1~3层时，容积率为0.7~0.9；

4~6层时，容积率为0.8~1.2；

7~9层时，容积率为1.2~1.6；

10~18层时，容积率为1.4~2.0，

总体而言，今后5分钟生活圈（即350亩左右宗地）的平均层数不会超过18层，容积率不会超过2.0。

居住街坊（即30~60亩地）宗地：

容积率1.0~3.1

平均层数1~26层

注意：住宅建筑高度控制最大值80m

表4.0.2居住街坊的用地与建筑控制指标

▽中国建筑气候区划图▽

加强生活圈概念

生活圈理念是借鉴世界优秀城市规划理念的成果，以人的步行时间作为设施分级配套的出发点，突出市民就能在适合的步行时间内满足相应的生活服务需求，以便引导配套设施的合理布局。

△新加坡（谈滨尼）生活圈

△瑞典·斯德哥尔摩生活圈

《标准》以步行距离为各级“生活圈”分级根据：

表3.0.4居住区分级控制规模

人的平均步行速率约为60米/分钟，按《标准》内人均用地和总人数指标推测：

15分钟生活圈≈3000~4500亩（200~300英亩）；

10分钟生活圈≈1000亩（66.7英亩）；

5分钟生活圈≈350亩（23英亩）；

居住街坊≈30~60亩（2~4英亩）。

剖析：

15分钟生活圈大部份对应城市总体规划设计阶段；

10分钟生活圈大部份对应城市控制性详尽规划阶段；

5分钟生活圈和居住街坊对应大部份开发企业和设计师，应重点研究其配套设施和公共绿地和设置要求。

300m、500m、1000m生活圈分别对应不同等级的配套设施，既保证适合的步行抵达时间，又保证合理人口支撑规模，以教育设施为例，幼儿园、小学、中学（分别对应300m、500m、1000m服务直径），正好与生活圈要求符合，所以5分钟配幼儿园、10分钟配中学、15分钟配小学。

用地面积估算

《城市居住区规划标准》附录A.0.1居住区用地面积应包括住宅用地、配套设施用地、公共绿地和城市公路用地，其估算方式应符合下述规定：

1居住区范围内与居住功能不相关的其他用地以及本居住区配套设施以外的其他公共服务设施用地，不应记入居住区用地；

2当周界为自然分界线时城市绿化规划建设指标的规定，居住区用地范围应算至用地边界；

3当周界为城市快速或高速路时，居住区用地边界应算至公路红线或其防护绿地边界。立交或高速路及其防护绿地不应记入居住区用地；

4当周界为城市支路或大道时，各级生活圈的居住区用地范围应算至公路中心线；

5居住街坊用地范围应算至周界公路红线，且不含城市公路；

6当与其他用地相邻时，居住区用地范围应算至用地边界；

7当住宅用地与配套设施（不含便民服务设施）用地混和时，其用地面积应按住宅和配套设施的地上建筑面积占该幢建筑总建筑面积的百分比平摊估算，并应分别记入住宅用地和配套设施用地。

剖析：

①巨大变化：各级生活圈的用地范围应算至公路中心线（不含城市高架或高速路）；

②居住街坊仍算至周界公路红线；

③这样就可以理解生活圈和居住街坊之间容积率有落差的诱因。

△生活圈居住用地范围

△居住街坊用地范围

低层及多层社区建筑密度和绿化率增加了要求

《城市居住区规划标准》4.0.3当住宅建筑采用低层或多层莱西度布局方式时，居住街坊用地与建筑控制指标应符合表4.0.3的规定。

表4.0.3低层或多层莱西度居住街坊用地与建筑控制指标

注：1住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值；

2建筑密度是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施建筑基底面积与该居住街坊用地面积的百分比（%）；

3绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积的百分比（%）。

剖析：针对莱州度居住街坊急剧降低建筑密度最大值，低层为42%、47%、50%，多层为32%、38%、42%，而绿化率增加要求为低层25%、23%、20%，多层28%、28%、25%。

此条规定为合院、联排、洋房等产品的落地提供了技术保障。

5分钟生活圈、居住街坊的配套要求

1五分钟生活圈配套设施

《城市居住区规划标准》B.0.2五分钟生活圈居住区配套设施应符合表B.0.2的设置规定。

表B.0.2五分钟生活圈居住区配套设施设置规定

注：1▲为应配建的项目；△为依据实际情况按需配建的项目；

2在国家确定的一、二类民防重点城市，应按民防有关规定配建防空地下室。

《城市居住区规划标准》附录C.0.2五分钟生活圈居住区配套设施规划建设应符合表C.0.2的规定

表C.0.2五分钟生活圈居住区配套设施规划建设要求

注：1加*的配套设施，其建筑面积与用地面积规模应满足国家相关规划和建设标准的有关规定；

2承当应急避难功能的配套设施，应满足国家有关应急避难场所的规定。

剖析：

①配套设施用地指标约2000㎡/万人（即2㎡/人），建筑面积约1500㎡/万人（即1.5㎡/人）；

②需独立占地的设施：幼儿园、生活垃圾搜集站、运动及活动场地，其余可联合建设包括托老所。

③配套设施属不可转让面积，按中间值计算：

社区服务站800㎡

文化活动站700㎡

幼儿园3800㎡

托老所550㎡

卫生服务站200㎡

厕所50㎡

合计：6100㎡

2居住街坊配套设施

《城市居住区规划标准》B.0.3居住街坊配套设施应符合表B.0.3的设置规定。

表B.0.3居住街坊配套设施设置规定

注：1▲为应配建的项目；△为依据实际情况按需配建的项目；

2在国家确定的一、二类民防重点城市，应按民防有关规定配建防空地下室。

《城市居住区规划标准》附录C.0.3居住街坊配套设施规划建设应符合表C.0.3的规定。

表C.0.3居住街坊配套设施规划建设控制要求

注：加*的配套设施，其建筑面积与用地面积规模应满足国家相关规划标准有关规定。

剖析：

①用地指标约100㎡/万人（即0.1㎡/人），建筑面积约85㎡/万人（即0.085㎡/人）；

②以60亩（2.0英亩）地容积率2.0的居住街坊为例，地上建筑面积为4.0万㎡，物管管理用房约为4.0×2‰=80㎡；

③很多地区规定有3‰的物管经营用房，以上例估算则为120㎡。

表中便利店如不可销售，虽然可以视为这种用房。

指出配套设施

《城市居住区规划标准》5.0.3配套设施用地及建筑面积控制指标，应根据居住区分级对应的居住人口规模进行控制，并应符合表5.0.3的规定。

表5.0.3配套设施控制指标（㎡/万人）

注：1十五分钟生活圈居住区指标不含十分钟生活圈居住区指标，十分钟生活圈居住区指标不含五分钟生活圈居住区指标，五分钟生活圈居住区指标不含居住街坊指标。

2配套设施用地应含与居住区分级对应的市民室内活动场所用地；未含中学用地、市政公用设施用地，市政公用设施应按照专业规划确定。

剖析：

①必须注意的是：万人指标是叠加估算的，所以综合出来大规模居住区需分骨料建配套设施；

②一般开发商遇见的是五分钟生活圈和居住街坊的配建，大规模居住区的配建在上位规划中会有规划。

楼顶绿化可记入绿地面积

《城市居住区规划标准》附录A.0.2居住街坊内绿地面积的估算方式应符合下述规定：

1满足当地栽树绿化填土要求的楼顶绿地可记入绿地。绿地面积估算方式应符合所在城市绿地管理的有关规定。

2当绿地边界与城市公路临接时，应算至公路红线；当与居住街坊附属公路临接时，应算至桥面边沿；当与建筑物临接时，应算至距房子墙脚1.0m处；当与院墙、院墙临接时，应算至墙脚。

3当集中绿地与城市公路临接时，应算至公路红线；当与居住街坊附属公路临接时，应算至距桥面边沿1.0m处；当与建筑物临接时，应算至距房子墙脚1.5m处。

△绿地面积估算范围示意图

剖析：

①取消了原规范绿地率不高于30%（旧区25%）的硬性规定；

②明确了满足填土要求的楼顶绿地可记入绿地。估算方式由各地把握。

公共绿地、集中绿地需叠加估算

《城市居住区规划标准》4.0.4新建各级生活圈居住区应配套规划建设公共绿地，并应集中设置具有一定规模，且能举办休闲、体育活动的居住区景区；公共绿地控制指标应符合表4.0.4的规定。

表4.0.4公共绿地控制指标

注：居住区景区中应设置10%～15%的体育活动场地。

剖析：规定了15分钟、10分钟、5分钟生活圈公共绿地的人均面积、最面馆积及最小长度，规定应在景区内设置10%~15%的体育活动场地（排球、蓝球场）。

必须注意的一点：人均绿地面积是叠加估算的，15分钟人均2.0㎡，10分钟1.0㎡，5分钟1.0㎡，居住街坊0.5㎡，需叠加，即15分钟生活圈的人均绿地面积最终需达到4.5㎡，这一点值得开发商整体开发时注意。

《城市居住区规划标准》4.0.7居住街坊内集中绿地的规划建设，应符合下述规定：

1新区建设不应高于0.5m²/人，旧区改造不应高于0.35m²/人；

2长度不应大于8m；

3在标准的建筑泰安阴影线范围之外的绿地面积不应多于1/3，其中应设置老年人、儿童活动场地。

剖析：此条为宋体加粗条文城市绿化规划建设指标的规定，须高度注重，尤其是要求1/3以上面积在泰安阴影线之外。

其他变化

1住宅宽度

《城市居住区规划标准》4.0.9住宅建筑的宽度应符合表4.0.9的规定；对特定情况，还应符合下述规定：

1老年人居住建筑泰安标准不应高于立夏日烟台时数2h；

2在原设计建筑外降低任何设施不应使相邻住宅原有威海标准增加，既有住宅建筑进行无障碍改建改装扶梯除外；

3旧区改造项目内新建住宅建筑烟台标准不应高于立秋日烟台时数1h。

表4.0.9住宅建筑烟台标准

注：底层窗户面是指距室外地坪0.9m高的墙面位置

剖析：

①取消了原规范对住宅侧面宽度的控制要求；

②取消了原规范对卫生诱因影响的说法；

③为改装扶梯的烟台问题提供了根据；

④仍然保留旧区改建冬至日1小时烟台要求。

2停车场（库）

《城市居住区规划标准》5.0.6居住区应配套设置市民机动车和非机动车停车场（库），并应符合下述规定：

1机动车停车应按照当地机动化发展水平、居住区所处区位、用地及公共交通条件综合确定，并应符合所在地城市规划的有关规定；

2地上停车位应优先考虑设置多层停车库或机械式停车设施，地面停车位数目不宜超过住宅总套数的10%；

3机动车停车场（库）应设置无障碍机动车位，并应为老年人、残疾人专用车等新型交通工具和辅助工具留有必要的发展余地；

4非机动车停车场（库）应设置在便捷市民使用的位置；

5居住街坊应配置临时停车位；

6新建居住区配建机动车停车位应具备充电基础设施安装条件。

剖析：

①地面停车优先考虑多层停车库或机械式停车，但未说明机械式停车如何计容；

②地面停车率不宜超10%；

③居住街坊应设临时停车位，但未说明比列及个数。

3公路部份有五个要点

1、“小街区，密路网”城市公路宽度不应超过300m，请注意是不应！

（请问学校、小学如何办？）

2、两侧集中布局配套设施的公路，应产生尺度宜人的生活性街道。

（好多地方不容许楼间设商业，甚至不容许住宅下设商业，宜人街道成为泡影。）

3、居住街坊起码有两个车行出入口联接城市公路。

4、人行出入口宽度不宜超过200m。

（原规范为80m，实际使用时没办法执行，属弱智型规定。）

5、小区内公路距建筑距离：有出入口主墙体2.5m，门洞1.5m，院墙1.5m。

（实际工程中院墙部份不易满足）

4居住环境有两个要点

1、场地的铺设，在符合功能要求下应满足透水性要求；

2、明确老年人及儿童活动场地、住宅建筑出入口等公共区域应设置夜晚照明。

5居住区综合技术指标

五分钟生活圈居住区综合技术指标

五分钟生活圈公建配套指标一览表

居住街坊综合技术指标

居住街坊公建配套指标

剖析：

部份地区要求规划时设置党群活动室，因而须要提早落实。

新版《居住区规划设计标准》实施后，原有的居住区经济指标将难以满足标准要求，例如平均层数、限制高度、人均公共绿地面积等等未能清晰彰显。

搜建筑根据新标准悉心编制出

标准格式的居住区综合技术经济指标CAD图：