学习住房租赁条例第二十三条

第二十三条

住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章，并按照有关规定保存。

【解读】

一、规范内涵：构建“房源发布前全流程义务”框架

本条核心是“发布房源前必须完成五项动作”，形成“信息核验→实地确认→合同约束→书面记录→存档备查”的完整链条，确保房源信息“来源可溯、内容真实、责任可追”。具体拆解如下：

1. 核对并记录委托人身份与住房权属信息（“身份与权属双核验”）“住房权属信息”：需核对房屋的合法出租权利证明并记录：“记录要求”：需将核对后的信息书面存档（如录入经纪机构内部档案，参照第十七条“住房租赁档案”），不得仅口头确认。2. 实地查看房源（“眼见为实”的现场确认）

3. 签订住房租赁经纪服务合同（“委托关系书面化”）“签订要求”：需由委托人与经纪机构双方签字/盖章，明确“委托-代理”关系（区别于经纪机构以自己名义出租房屋）。4. 编制住房状况说明书（“房源信息标准化载体”）5. 合同与说明书的盖章和保存（“责任追溯与监管备查”）二、立法逻辑：从“虚假房源治理”到“中介责任压实”

本条的立法目的是根治住房租赁市场“虚假房源”乱象（据2023年消费者协会数据234范文网，租赁投诉中45%涉及“房源信息虚假”），通过“发布前强制义务”实现三大目标：

1. 源头防范“虚假房源”2. 明确“中介责任”3. 保障“消费者知情权”4. 衔接“后续监管与纠纷处理”三、实践意义：对“经纪机构、消费者、监管”的三重价值1. 对住房租赁经纪机构：明确“合规操作手册”，降低违规风险2. 对消费者（承租人/出租人）：获得“真实房源”与“透明服务”3. 对监管部门：实现“房源源头可溯”房地产经纪人协理考试题库，提升监管效能四、延伸思考：实施中的关键问题与完善方向1. “核对权属信息”的技术赋能2. “实地查看房源”的记录标准3. “住房状况说明书”的内容细化4. “未履行义务”的法律责任5. “从业人员资质”的衔接五、总结

第二十三条通过“房源发布前全流程义务”设计，将住房租赁经纪机构的“中介服务”从“随意撮合”转向“规范尽责”，是落实“房源信息真实准确完整”（第十六条）的源头保障。其核心不是“增加经纪机构负担”，而是通过“标准化操作”让经纪机构“合规展业有章可循”，让消费者“租房前心中有数”——唯有经纪机构切实履行“核验、查看、签约、记录”义务房地产经纪人协理考试题库，才能从根本上铲除“虚假房源”的土壤，让住房租赁中介服务回归“桥梁作用”而非“误导工具”。

后续需通过细则明确技术标准（如实地查看记录要素）、技术赋能权属核验（如对接不动产登记系统）、补充法律责任（如未履行义务处罚），确保本条从“纸面要求”变为“行业自觉”，真正成为住房租赁市场“规范中介服务的基石”。