房地产开发项目报建流程图.pdf

序号送审报批事项所需资料核准部门核准时间送审时机用地规划许可用地方案图用地预审意见规土委规划30工作日核发用地方案图后用地规划许可证可研报告发改委投资10工作日核发用地规划许可证环境评审批复（报告书或报告表）建筑面积10万以下编报告表；建筑面积10万以上编报人居委员会评价管理处45工作日核发用地规划许可证签署农地出让协议用地规划许可证、缴清地价证明、宗地图规土委地政20工作日核发用地规划许可证农地出让协议、宗地图登记中心44工作日缴清地价及签署农地协议后规划命名用地规划许可证规土委规划10工作日核发用地规划许可证水土保持方案送审用地规划许可证水土保持方案水务局水保30工作日核发用地规划许可证建筑面积小于8万平米需设计招标，递交用地许可证及用地方20工作日核发用地规划许可证设计方案用地规划许可证农地协议工程设计协议15工作日设计招标备案后10设计方案扩初送审方案审批意见20工作日设计方案核准后11人防设计报相关图纸用地规划许可证人防办20工作日出民防设计图纸后12消防设计备工程规划许可证消防局网20工作日核发工程规划许可证13施工图初审用地规划许可证农地协议审图机构10工作日扩初核准后14工程规划许环评、人防、水土、方案设计意见、扩初意见审图意见、用地规划许可证、土地出让协议、节能计算书20工作日出审图意见后15复工验线已批总平面图工程规划许可证复工验线检测报告15工作日核发工程规划许可证农地房地产证工程规划许可项目开发送审报批管理流程16施工许可证工程用地规划许可证、工程建设规划许可证、地下管道图、总平面图（盖规划章)、人防核准单、立项核准、土地协议、产权证明（房地产证明）水土保持方案批复、施工协议、监理协议、工程预算造价书（盖注册造价师章）、支付议付、履约议付、农民薪资保证金、施工图纸全套、节能设计备案文件。

住房和建设10工作日核发工程规划许可证17预售查丈已批报批图纸、土地协议、规划许可证测绘中队预售申请前18配套意向申20工作日预售申请前19预售许可证查丈报告、用地许可证、工程规划许可证、施工许可证、报建图纸、命名批复、房地产证、配套移交意向合同书配套意向合同签订后20完工查丈用地、规划、预售查丈、已批施工图测绘中队40工作日规划初验前21消防完工备工程规划许可证、施工许可证消防局网10工作日工程完工后22环保完工验发电机检查报告人居委员会20工作日工程完工后23民防完工验建设工程完工初验检测报告、人防核准双人防办20工作日工程完工后24节能初验节能计算书、相关材料的检查报告节能办10工作日工程完工后25工程完工验土建工程、水电安装、公共设施配套、逐套初验住房和建设10工作日工程完工后26配套设施及实物移交配套设施移交意向合同书、土地协议、工程规划许可证、施工许可证、付清地价证明公共房产局/发展和财政局30工作日内家装施工完毕27规划初验合工程规划许可证、土地协议、用地许可证、已批全套图纸、竣工检测查丈报告20工作日工程完工后28完工备案煤气完工初验、消防完工初验、环保初验、电梯初验、节能初验、人防初验住房和建设10工作日工程完工初验后29建设档案移建设、监理、施工保修资料、所有初验证明等档案馆30工作日完工备案后规划初验合格代办分户房产30缴纳物管修理基金农地出让协议、用地规划许可证、工程规划许可证、竣工初验证明、规划初验合格证、查丈报告、竣工检测报告、工程结算资料基金中心30工作日完工备案及完工结算书出具31初始登记农地协议、宗地图、房地产证、规划许可证、施工许可证、规划初验证明、竣工备案存根、结算书、竣工图、基金证明书、实物移交书、预售许可证登记中心90工作日基金缴纳完毕并出证明后32代办分户房建行证明、买卖协议登记中心22工作日初始登记后代办分户房产备注：若为拍卖用地，则早已有了选址意见书和用地方案图房地产开发流程图，之后先签署农地出让协议用地规划许可证农地房地产证。

随着社会经济的发展，建筑施工企业面临着激烈的市场竞争，而作为自由微利行业的建筑施工企业更是这么。近几年，建筑企业发展迅速。随后去年金融风暴的影响，建筑行业遭到影响更加强，企业能够在市场竞争中立于不败之地，因而，建筑市场的竞争在一定程度上就是成本竞争。施工企业想在建筑行业上生存。关键在于企业能够为社会提供质量高、工期短、造价低的建筑产品，创造出满意的经济效益，并使其最大化，同时也为博得更宽广的市场提供有利的条件和前提，因此在建筑工程施工项目的成本控制成为施工项目成本控制的方式研究。为此，施工项目的成本控制的方式在施工企业中显示尤为重要，对施工项目成本控制的方式进行研究具有重要意义。本文以建筑工程施工项目成本控制方式为研究对象,以有效施行施工企业成本控制为目标，通过对先进项目成本控制理论的介绍，讨论和研究了项目成本控制的剖析方式、以计划成本为中心的集成WBS、OBS、CBS的成本控制方式。而且对建筑工程项目的组织构架进行了再设计，按照施工项目的特征设计了各岗位的责任，以提高企业的经济效益。关键词：施工项目；成本控制；WBS、OBS、CBS集成；施工定额目录1.1选题背景.1.2研究目的.1.3建筑工程施工项目成本管理现况.2.1项目管理.2.2成本控制的概念.2.3成本控制理论的发展.2.4成本控制的体系.102.5成本控制的相对性.11施工项目成本控制方式.133.1施工项目成本的控制剖析方式.133.2围绕计划成本的成本控制.18施工项目成本控制组织举措.264.1项目成本管理的层次和职责界定.264.2项目总监部组织的再设计.274.3项目管理人员的成本责任剖析.294.4确保项目管理人员的稳定.304.5运用成本控制的组织举措解决的问题.31推论.3233参考文献.34言随着市场经济向纵深发展和加入世界贸易组织，外国建筑施工企业也将步入我国，加之明年金融风暴的影响，我国建筑市场的竞争愈发是日趋激烈，施工企业要想在激烈的竞争中生存和发展，关键在于企业能够为社会提供质量好，工期短，造价低的建筑产品。

根据这一要求施工企业除了要在规定的时间内以合格质量完成施工项目，并且要求施工企业通过运用管理方式和手段强化成本控制，努力减少成本，提升管理水平。目前，因为许多施工企业在多年的工程管理中，一向注重进度和质量管理，漠视成本管理和控制方式的过程，使成本控制方式的运用无法起到应有的作用。成本是评判企业管理水平的一个综合指标。通常来说，施工企业的成本由直接成本和间接成本构成。直接成本包括企业管理人员的薪水、固定资产使用费、物资消耗费、保险费、检验试验费、工程质保费、工程排污费以及其它费用等。施工项目的成本控制，通常是指在项目成本的产生过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物资资源和费用支出，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正即将发生和早已发生的误差，把各项生产费用，控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。施工项目的成本控制，伴随着项目建设的进程逐渐、全方位地展开。总论1.1选题背景随着我国经济体制变革进一步推进，建筑施工企业已全面推行转制，企业将全面迈向市场，并同外国建筑施工企业一起在市场中竞争，这使企业须要承当更大的风险。建筑施工企业的生存和发展，靠的是在竞争中获取更多的工程施工任务，并通过对项目组织的施行，由此带来的可观经济效益和社会效益。

这么施行建设好每一个建设项目，在保证质量、安全的前提下，节省成本投入，创造出满意的经济收益，并使其最大化，将是建设完成好每位施工项目的关键，也是施工企业生存的根本，同时也是为博得更宽广的市场提供有利的条件和前提。换个角度看，就是说，施工项目成本控制管理就越变得重要，成本管理成为施工项目管理的核心内容。实际上，质量管理、进度管理、资源管理、安全管理等，无不与其息息相关，在每一项管理内容的每一个过程中，成本都无不伸开无形的手，在阻碍、影响、推动或阻滞着各项专业管理活动，但是与管理的结果形成直接的关系。1.2研究目的当前在施工企业成本管理中，存在着许多问题。首先是对施工项目成本管理认识上有误区。常年以来，施工项目成本管理方面存在重实际成本的估算和剖析，轻全过程的成本管理；重制造成成本的核算，轻采购成本、工艺成本和质量成本；重财会人员的管理，轻群众性的日常管理的现象。其次，施工项目成本管理粗放。好多施工企业管理水平总体不高，尤其在基础管理方面，常年停滞在“领导一人说了算”的水平上，管理粗放，不重视成本管理。另外房地产开发流程图，成本管理中缺少可操作的工程成本控制根据。目前的一些工程项目的成本管理举措，只有简单的规章制度，具体由谁去做、怎样做、做到哪些程度都没有涉及，都是一些空洞的理论性规定，根本没法执行。

最后，管理中缺少建立的责权力相结合的激励机制。因而，本文选择建筑工程施工项目成本控制方式为主题进行研究，以期丰富建筑工程施工企业成本控制理论以及对我国建筑工程施工企业成本管理工作有所参1.3建筑工程施工项目成本管理现况目前，我国施工企业施工项目成本管理走的是一条粗矿的路子，虽然有一些较为“先进”的建筑施工企业结合自身的施工项目成本管理方面的经验和技巧，提出了一些进行项目成本控制的举措和手段，但在施工项目成本管理方面还依然不够健全。目前建筑工程施工项目成本控制存在的问题主要表现为：（一）成本管理和成本控制的基础工作差许多施工企业没有构建完善成本控制制度，也没有施行有效的成本控制，具体表现今：1．企业没有原始记录制度或制度不完善，固定资产报废没有报废清单，材料出入库没有附相关的原始收据或随有原始收据但签字不全等；2．在定额管理制度方面，因为企业没有制定先因而又可行的材料、燃料、动力等消耗定额，不能据以评价花费是否合理、节约，不能据以控制花费、降低施工成本。3．在计量初验制度方面，没有适当的计量手段和计量设施，无法保证各项物资计量的确切性。4．存货的整治盘点制度方面，不能确切反映施工过程中的各项消耗和开支，不能产生完整的存货盘点原始记录等。

5．管理费用等期间费用没有预算和控制指标，没有部门、个人控制指标和限额，也没有超额和节省的赏罚，导致管理费用严重超支和失控。（二）施工人员成本控制意识薄弱，重生产、轻效益经过多年的市场竞争，施工企业也在进行经营体制的变革，这在一定程度上推动了施工企业成本控制，但并未根本改变成本管理的观念。各施工企业仍普遍存在这样一些问题：1．施工组织设计阶段忽略施工打算，人员、机器设备的安排、调度和衔接对成本的影响。因为缺少科学的计划组织，施工阶段普遍出现人员窝工、材料浪费、设备闲置现象，加强了工程项目的成本开支。一些项目前期打算不足，一有条件便匆忙领料，材料进场后不能合理堆满，初验、领用制度不完善，节省、奖惩措施不力，致使材料大量浪费。一些项目总监部对设备配置不作合理剖析，希望设备越多越好、越先进越好，引起了设备资源的浪费。设备使用当中，一些单位缺乏修理保养，造成设备完好率、使用率低。这种诱因均降低了费用开支。2．施工阶段忽略成本的中间控制，尤其不太注重质量成本和“工期成本”。工期成本是指为实现工程目标或协议工期而采取相应举措所发生的一切费用。因为