房地产开发流程图 房地产开发流程详细解析0

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改造)而从事的农地开发和房子建设等行为的合称。目前来说房地产投资在投资业界具有高收益、高投入、高风险的特性，许多从事房地产开发的企业也是常常顶着巨大的压力。你对房地产开发流程熟悉吗?房地产开发流程图可以帮助你们更快的了解。假如你有这方面需求的话，一定不能错过以下对房地产开发流程图的介绍哦！一定会让你获益颇丰

房地产开发流程图一

房地产开发流程：

(一)开发商提出开发构想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发构想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就步入了状态。开发构想是否确切地反映了市场的须要，将决定未来整个房地产项目开发的胜败。这须要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是十分关键的一步。

开发商提出了构想，但这些构想到底有没有真正的市场前景，须要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺乏的一个阶段。政府是否批准此项目立项，农行是否同意给与资金支持都须要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，这么虽然开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个构想可行，则不出意外，这个项目就可以仍然进行到最后的阶段。目前，在我国忽略可行性研究，或则将可行性研究当作一种方式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓烈，这导致了空置率居高不下等一系列弊端，须要政府认真对待。

(三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是即将启动项目开发的第一步。

农地是所有建筑的基础，申请农地是房地产开发即将启动的第一步。在我国，因为人多地少，农地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，领到农地才是最关键的一步，有了农地就有了开发的全部条件，有农地就不愁项目赚不到钱。为此，在农地市场上各类腐败风波层出不穷。我国原先规定可以有划拨和出让两种获得农地的方法，划拨农地太多，冲击了正常的农地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨农地，绝大多数农地都是通过出让获得。但在实际上，从原农地使用者(即原先占有国有农地的国有企事业单位)获得农地却是主要形式。开发商在获得了农地使用权的规定使用期限过后，要到建设行政主管部门备案，发放《房地产开发项目指南》。

(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场须要的重要一步。

按照项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，通常要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础方式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应当包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部份。施工图设计是初步设计基础上的更详尽的设计，具有工程设备各构成部份的规格、布置和主要施工方式;并要勾画完整详尽的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，须要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑退后红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商按照规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，之后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

(五)征地及动迁安置是房地产开发的第五步，也是取得农地使用权后的第一步。

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就须要进行征地及回迁安置的工作。开发商还须要到农地管理部门申领相关手续。农地管理部门按照房地产开发商的农地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及回迁方案的施行工作。

(六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及回迁安置后最重要的工作。

取得农地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上耗费殆尽，怎么取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商须要制订资金使用计划，之后借此为基础确定所须要筹集的资金数目。再通过各类融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业交行按揭，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵涉交行体系。近来人民交行大幅度提升了对房地产开发商按揭的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

(七)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方式。

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大变革措施之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还须要通过招标选择合适的监理单位，便于对工程进行建设工程监理。

(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能够及时优质完成的关键一步。

为了确保依照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门发放建设工程开发证后，才可以破土动工。在急聘监理单位以后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解雇监理单位。项目施工完成后，还须要通过由城市建设行政主管部门主持的综合完工初验。通不过初验，就不能投放在房地产市场。

(九)市场营销与企划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。

房地产项目的开发商，在开发项目正式竣工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。假如开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售形式、制定销售协议、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的形式等。甚至给项目起好听的名子，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。其实，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

(十)物管管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

房地产开发流程图二

房地产开发流程的法律规定：

中华人民共和国城市房地产管理法：

第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，推行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条以出让形式取得农地使用权进行房地产开发的，必须根据农地使用权出让协议约定的农地用途、动工开发时限开发农地。超过出让协议约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于农地使用权出让金百分之二十以下的农地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回农地使用权;并且，因不可抗力或则政府、政府有关部门的行为或则动工开发必需的前期工作导致动工开发依约的除外。

第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目完工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十八条依法取得的农地使用权，可以根据本法和有关法律、行政法规的规定，作价注资，合资、合作开发经营房地产。

第二十九条国家采取税收等方面的让利举措鼓励和扶植房地产开发企业开发建设市民住宅。

第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。筹建房地产开发企业，应该具备下述条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

筹建房地产开发企业，应该向工商行政管理部门申请筹建登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应该给以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。筹建有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应该执行公司法的有关规定。房地产开发企业在发放营业执照后的一个月内，应该到登记机关所在地的市级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资支出的比列应该符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应该与项目规模相适应房地产开发流程图，并根据农地使用权出让协议的约定，按期投入资金，用于项目建设。

房地产开发流程图三

房产开发的分类有什么：

(一)依据房地产开发规模的大小，可界定为单项开发、小区开发和成片开发三类。

1、单项开发。单项开发是指开发方法规模小，占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发方式。这些开发方式常常在新区总体开发和旧市区总体改建中产生一个相对独立的项目，但其样貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。

2、小区开发。新村开发是指尚城开发中一个独立新村的综合开发或旧市区整修中一个相对独立的局部区域的更新改造，即等于相对独立街坊的更新改建。这类开发方式要求开发区域范围内做到基础设施健全，配套项目齐全。与单项开发相比，规模较大，占地亦较大，投资较多，建设周期较长，通常分期、分批开发。

3、成片开发。成片开发是指范围宽广(其范围大到可以相仿于开辟一个新的市区)、投入资金巨大、项目诸多、建设周期长的综合性开发。如广东洋浦开发区，北京闵行开发区等诸这么类的知名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发常常成为基础产业和先行项目，发挥其启动和引导作用。

(二)从房地产开发的内容不同，可界定为：单纯的农地开发和再开发;单纯的房子开发和再开发;农地房子的一体化开发等三大类。

1、单纯的农地开发和再开发。

农地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通公路)或七通一平(即通电、通水、通公路、通排水、通燃气、通热力、通邮;一平即为平整农地)，根据竖向规划进行土石方工程施工。将自然状态的农地变为可供建造各种房子和各种设施的建筑用地，即把玄参变为桑寄生的开发活动。尚城建设通常都须要先进行农地开发。开发公司在平整农地之前，还应对地下物进行勘测，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物，并根据规定进行地下物的清理。不能消除的也要在设施施工时加以考虑和处理。

期间，七通一平比三通一平的工作要求更高，实-quot;七通一平必须完成下述工程：能源系统工程，它包括供电、供热、供气等设施;给排水系统工程，它包括取水、输水、净水、配水管网、排水管网、冷水处理等工程;公路交通系统工程;邮电通信系统工程，它包括邮政、电讯和笔记本网路等设施。;农地平整工程。

农地再开发是指对已开发区域的现有农地，通过一定量的资金、劳动的投入，调整用地结构，构建基础设施，以提升农地使用功能和开发借助效益。旧市区整修通常都需进行农地再开发。

2、单纯的房子开发和再开发。房子开发是指在具备建设条件的农地上，新建各种房子的活动。通常包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装潢工程建设等内容。房子再开发指的是为了提升现有楼房的使用功能和借助效益房地产开发流程图，在不拆除现有楼房的前提下，对现有楼房进行较大规模的改建和扩建活动。通常又称旧市区开发。须要强调的是，对房子的改建和扩建只有达到一定程度和规模，才属于房地产开发的范畴。而对现有楼房进行通常性的整修和家装，则属于物管管理的范畴，而不是房地产开发。

3、土地房子一体化开发。农地房子一体化开发是指从事农地开发和房子开发，或从事农地再开发和房子开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发这种方式居多。

(三)依据开发目的不同，房地产的开发界定为经营性房地产开发和自用性房地产开发。

1、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品(房子、基础设施、土地使用权)作为商品进行交易，以追求收益回报的开发活动。

2、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的须要，开发环节本身不追求营利。