54张思维导图详解产业地产开发完整流程

近段时间，业内关于产业地产的文章频发，有两个特别有趣的观点，一个说“一个波澜壮丽的产业地产大时代正在到来。”，另一个说“产业地产正式迎来宫缩和洗牌的六年”。

同学问我怎样看，我说“说的都对。”

““房住不炒”、“租购并举”定调，行业运行逻辑发生深刻改变；去杠杆、防风险宏观调控主曲调之下，房地产行业被重点挑传。所以，药企须要变革，布局产业地产，占领风口。而且据相关机构统计，2018年民企销售榜中百强企业有47家早已进军产业，且越是领先的民企对产业的布局越早，看多热闹，大时代正式到来”

嗯，里面风向变了，也确实得变革。逆风而行并不是大部份商人的做法。

“当前，我国经济已由高速下降阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展形式、优化经济结构、转换下降动力的攻关期，经济增长在换挡，投资回报率有所增加，民间资本投资会更趋向慎重。一方面，地方政府融资平台受产业地产业地产商的投资兜底或变相支付越来越显得有心无力（主要还不是由于jiā），再加上，前些年快速扩张的各种产业地产项目将步入营运阶段，近三年产业地产项目扩张速率更快，因而，基本可以判断，接出来将是产业地产营运的宫缩六年。”

嗯，也有道理，产业地产须要前期大量资金投入，但是须要常年等待就能看到丰硕的果实，如今没钱，又箭在弦上，确实头痛。

不过，谁说波澜壮丽的大时代就一定是趋势向好？谁说洗牌就一定会带来宫缩呢？“

作为一只脚踏入产业地产营运事业的营运汪来说：

本汪赞成“接出来六年必定是产业地产营运的关键阶段”，但我并不觉得是宫缩，反而洗牌是件好事，更能让大部份的产业地产回归到产业营运的本质上，真正聚焦在“产业”二字上，可以说，如今，产业地产早已步入了后营运时代。无论是增量扩张，还是存量去化，“产业营运”将一直贯串一整个产业地产开发链条之中。

本汪特地整理了一份“产业地产二级开发”的相对标准流程链条，与诸位看官共同学习。其实名子是“产业地产二级开发流程”，但准确点来说这更像是一份“地产开发指南”，至于它被称为“产业地产”还是“商业地产”还是“房地产”取决于，农地上的附着物是“办公楼or鞋厂”还是“商业场所or公寓”还是“商品房”。

整个产业地产二级开发主要核心环节，分为

①“土地获取”

②“开工打算”

③“项目销售”

④“工程建设”

⑤“竣工入住”

⑥“售后移交”

各环节涉及到内部工作部门可以界定成：

①产业发展部

②产业营运部

③产品研制部

④项目招商部

⑤项目财务部

⑥项目工程部

⑦综合管理部

此番梳理的是一个相对标准的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是根据此次序步骤一步步往下走，有的步骤其实是并行，其实是提早。7个大环节可以说是纷繁复杂房地产开发流程图，无论哪一个环节单掏出来都有无数公司、无数团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手可以说是整合资源，去繁通分的顶级大神，地产项目的成功与否极其考技艺。

农地获取

农地获取环节分为：获取农地阶段和规划设计阶段，二者没有先后次序之分，有时侯是有了看法后，先出一稿概念规划方案俘获政府，因而获取农地；有时侯是农地挂牌出让取得了以后，再有具体的看法后，才启动规划方案的设计。

获取农地阶段，其中农地性质的差别也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他巴拉巴拉各类概念地产。

获取农地阶段基本分为9个步骤：

其中农地信息搜集须要搜集的内容应当包含：

1、目标农地现况图。首先落实宗地具体位置及周边情况，对农地有个初步了解；

2、规划设计条件。了解施行规划是否存在限制性条件，关系到农地变性等关键问题；

3、现场踏勘。须要对宗地现况、地质条件、是否有地下潜藏物等影响开发的诱因进行详尽了解。

4、了解目标宗地周边配套情况。诸如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；

5、了解目标区域未来规划的情况。需对宗地所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时侯能给予决策一些支撑。

搜集了基础的农地信息然后，就须要进行下一个步骤房地产开发流程图，对项目农地的做一个初步判定，判定这个项目是否应当继续往下深入。

在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对农地初步下判定的环节上做许多低效率，无意义的工作，吃力劳神不说，关键是历时，容易错过不少时机。

我见过身边不少此类案例，项目拓展人员在搜集了基础的农地信息然后，就觉得项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关农地所有者）进行磋商，磋商中就是这番情境“好啊好啊，特别乐意大家来做”“嗯嗯，回家我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的熬夜加班整了一个方案给政府，政府看了方案以后没说好也没说不好，往下报了农地的价钱和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发觉算不过账，但又不乐意舍弃这个机会，又带着新方案去磋商，结果就是政府认为方案似乎还欠缺点哪些，但是满足测算的供地条件也还须要再谈谈，眼看又要交手几个回合…时间早已过去了大半年。

这些我通常称它为“神仙斗殴式磋商“——永远落不了地，为什么？由于拓展人员获取了农地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判定和甚至基本测算都没做，便觉得项目靠谱，只须要掌握好和政府的关系即可，似乎完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上假如再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就才能带着问题、条件、原则和政府方进行磋商的话，就才能提升磋商效率，这个项目跟或则不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些费力不迎合的事了。

话说回去，农地初判内容应主要包含：

1、了解宗地的上市交易方法和农地价款；

2、同农地所有方进行接触，了解农地出让方法和农地款，以及能够调整；

3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行简略的成本测算；

4、了解当地的产业发展情况，产业新政导向趋势；

5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品方式、开发周期的安排；

有了初步的判定后，发觉项目有深入的必要，初步磋商也进行的顺利，这么就应当对农地进行更深一层次的判定，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及企划方案。

农地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容剖析，应包含：

1、项目的背景条件剖析；须要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场督查；

2、项目的最终定位；主要是概念企划及规划定位；

3、项目拿地模式思路剖析；包含拿地条件假设，模式优缺评估模型剖析等；

4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率剖析及比选，农地市场及产品市场的敏感性剖析、项目静态投资收益测算、项目投资规划

5、项目开发周期及现金流计划；

6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。

到了这一步，整个项目的基本雏型早已浮现，命理有了这么一撇。另一撇也十分关键，就是找寻资金。

找寻资金应包括：

1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究剖析，项目赢利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资形式；

2、寻找合作伙伴、明确合作形式。项目财务部须要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。

3、敲定合作。与合作伙伴签署战略合作合同，综合管理部配合财务部，法务人员完成对合同的签章，封存；

4、合作施行。主要是合作主体的创立及相关手续代办，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。

项目有了雏型，又有了资金，说明命理两撇差不多早已写完了，项目基本可以确定领到手，接出来的就是走流程。

Areusure？

NO，没有落到黄字黑字的协议面前，一切都有变数！

投标、摘牌须要的流程步骤有：

1、投方案标。需进一步确定项目方案；

2、投经济标。需确定农地上限；

3、拍卖。需进行竞争对手剖析、确定农地上限、价格分界、制定拍卖战术；

4、挂牌。制订挂牌战术。

此步骤吃过战术亏的企业一定十分心疼，切忌当心啊~

往下就是签署农地出让协议。

1、需要确定项目用地图、桩点座标、用地条件；

2、缴纳农地出让金、契税、交易费等。这儿发展部门须要配合法务完成协议条款的草拟及建立，财务须要提供资金保障交易完成。

代办用地规划许可证：

1、需要拿上农地出让协议；

2、需要农地出让金、交易费等缴费证明。

农地确权步骤须要：

1、企业投资项目备案。须要代办地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关递交申请报告等；

2、建设用地规划许可证；

3、原地上物农地证登报申明（原农地证作废）；

4、土地补偿费（如有）；

5、土地出让协议；

6、核定用地图、相关图、规划地界座标图；

7、土地缴费证明；

8、现状地形图；

9、项目详规。

代办农地证

1、土地出让协议

2、交费证明

3、建设用地规划许可证

4、地籍图

5、土地登记申请书；

6、土地确权来源证明文件；

7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。

规划设计阶段与获取农地阶段基本并行举办，所涉及的步骤也有重合。

规划设计阶段，主要包含为10个步骤：

其中项目规划和企划步骤主要是对项目地进行导出产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取农地”中农地深判时侯须要递交的可行性研究报告。

设计前期主要包含3个步骤：

产业地产产品的设计思路更多的是按照拟导出的产业类型决定的，比如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动景区等。

方案设计组织包含10个步骤：

营运部须要全程参与方案设计，提供部份参考建议；

指标确认阶段主要包含3个步骤：

这儿主要涉及成本指标、考核指标。

招商部门须要与营销企划小组对招商费用指标讨论确定，产业营运部门须要结合不同业态经营顾客需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门须要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。

考评指标主要涉及到工程蓝筹股和招商销售蓝筹股。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制订项目的考评指标体系；工程部门则需拟定严谨的工期指标作为考评。

施工图组织设计，主要涉及到8个步骤：

其中最为重要的就是施工图成果了：

最终，规划设计阶段的早期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门步入下一个大环节：复工建设

复工建设

复工打算步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签署协议步骤中：

复工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了：

项目销售

主要分为6个步骤，假如再进行通分的界定就是“准备”“开盘”“清盘”。

项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，由于它关系到整个链条的现金流，关系到后续营运的顾客，所以涉及的工作十分繁重。

现身前打算：

项目现身：

项目开盘前打算：

项目开盘：

项目开盘完毕后，步入日常的招商（销售）步骤，除复工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本迈向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续营运。

清盘销售：

工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在个别时侯须要利用工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较顾客最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。

工程建设

工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的鞋厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。

主要涉及21个小步骤：

主体施工：

变更护照：

工程款支付：

主体初验备案：

外檐家装材料确定：

甲供、甲发包材料招标：

内外檐家装：

水电暖安装：

智能化系统安装：

通风与空调：

扶梯安装：

毛坯房完工初验备案：

毛坯房完工结算：

成品房家装：

成品房初验备案：

成品房完工结算：

配套手续及施工：

配套施工：

环境施工：

完工结算：

结算对帐：

完工进驻

工程建设扫尾，步入下一个大环节，就是完工进驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼就会面临着基础的9个步骤：

最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵扯到物管公司，后续营运公司等。

售后移交

当前，地方政府对待产业地产逐渐显得成熟，PPP模式的实行也让产业地产运作模式愈发透明，所以，披着各类“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，精耕产业集群营运的地产商将在潮水后退仍留在桌面上继续前行。

文章来源：置信联创（），本文已获授权，对原作者表示谢谢。