(完整word版)房地产项目开发的整个流程图(20200518210553)

房地产项目开发的整个流程图

（大体上包括

10个阶段）

项目选址

(第一步)

可行性研究

(第二步)

注：可行性研究是房地产项目开发不可缺乏的一个阶段。政府是否批准此项目立项，农行是否同意给与资金支持都须要参考可行性研究的结果。

申请农地即将启动项目开发的第一步

开发商在获得了农地使用权的规定使用期限过后，要到

建设行政主管部门备案，发放《房地产开发项目指南》。

获得农地使用证【在建设用地规划许可证有效期内取得国土资源管理部门的用地批准文件或则国

有建设用地使用权证，

发放《房地产开发项目手

册》

项目设计

(第四步)

方案设计、申报规划设计条件（城市规划行政管理部门）

方案设计：反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、规划设计参数、效果图、、环境关系等方面的设计要求

注：行政审批：

一、选址定点阶段。此阶段通常申领以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行农地借助总体规划和农地供应形式的审查。

3、建委代办投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局代办生产性项目环保意见书（表），即环境评估。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门申领项目选址意见书。

房地产开发公司的打算工作

在报行政机关审批之前房地产开发流程图，房地产开发公司应申领好农地出让手续，委托有资质的勘测设计院对待建项目进行研究并制做报告书,

应附有详尽的规划设计参数和疗效图，并落实足够的开发资金。【有回迁拆迁的，还要进行初步调查】

注：行政审批：

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段代办以下通常事项：

1、人防办进行民防工程建设布局审查。

2、国土资源局代办农地预审。

3、公安消防总队、公安警察分局、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

【总平面审查期间通常来说，也会审车位，不过那种阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值】

涉及部门

涉及部门

特注：通常来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，颁授了建设用地规划许可证（以下简称地规证）以后，能够领到农地使用权证。这绝对应当是必须的程序。由于国土部门必须根据规划部门核定的农地功能及农地使用硬度，能够估算出土地出让金，能够在农地证上载明农地用途及期限。并且呢，在现实中呢，这个看法只能是理想状态。由于首先，好多地方的国土部门在出让农地的时侯，根本不考虑规划，直接就整块出让了。之后

给人家办出商住用地农地使用权证。这些让人难以理解的农地出让模式一度十分兴起。之后受让了农地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是更改规划也好，还是根本没有规划都好，总之，我的农地出让金是早已交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。尚城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让形式提供国有农地使用权的，在国有农地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应该根据控制性详尽规划，提出出让宗地的位置、使用性质、开发硬度等规划条件，作为国有农地使用权出让协议的组

成部份。未确定规划条件的宗地，不得出让国有农地使用权。

特注：建设部还有新政定-----套型建筑面积90平方米以下占70%以

申请项目用地

(第三步)

获得建设项目规划设计条件通知书

（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑退后红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）

发放《建设用地规划许可证》

修筑性详尽规划报批

注：委托有规划设计资格的单位完成方案设计。

注：持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求

方案设计：反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求

注：行政审批：

三、规划报批图审查阶段，此阶段代办以下通常事项：

1、公安消防总队进行消防设计审查。

2、人防办进行民防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责界定对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部份的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位收取有关养路费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

【注：就是总平、排水、消防、人防、单体的审查（要求通常是每户住宅配一个车位，商业通常是100平方米配一个车位要求通常是每户住宅配一个车位，还有哪些子母车位）】

涉及部门

注：行政审批：

四、初步设计审查，此阶段代办以下通常事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防总队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局警察分局对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的民防设计进行审查。

申请项目用地

(第三步)

特注：“修建性详尽规划审查”（有的有称“总平面审查阶段”。这个阶段就是审查新村的总平面规划图纸，也就是审一个新村的建筑物都是如何排的，

每栋单体建筑有多高，有

多大，各栋单体建筑之间如何间隔，宽度是多少，烟台够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出新村的公路如何安排，是不是符合消防规范，等等等等上。

方案设计（建筑总平面图设计

(含地下室)、建筑户

型设计、单体立面方案单体建筑方案（可供报批））

特注：动迁项目申请材料：（一）建设项目批准文件（打印件1份，验原件）；（二）建设用地规划许可证（打印件1份，验原件）；（三）国有农地使用权批准文件（打印件

1份，验原件）；（四）八县（市）区政府批准的年度回迁计划（打印件

1份）；（五）申领

存款业务的金融机构开具的动迁补偿安置资金证明（原件）；（六）回迁施行方案（原件）；（七）回迁申请表及明细表（原件各2份）；

（八）评估单位对被回迁房子的初审报告（原件）；（九）回迁项目涉及文物保护和保留的，须提供相关专业主管部门的书面意见（打印件1份，验原件）。法律根据：《城市楼房回迁管理细则》第七条：回迁人委托回迁的，市、县房子回迁管理部门应该自收到备案的动迁委托协议之日起5日内，公告被委托的动迁单位的名称、资质、地址和联系电话等基本情况。

初步设计

施工图设计

注：（城市规划行政管理部门对

建设工程的初步设计方案进行审查房地产开发流程图，确认其符合规划设计要点）

发放《建设工程规划许可证》

注：（城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点）

初步设计：初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础方式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应当包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部份

施工图设计：是初步设计基础上的更详尽的设计，具有工程设备各构成部份的规格、布置和主要施工方式；并要勾画完整详尽的建筑及安装祥图及必要的文字说明。

征地及动迁安置(第五步)规划部门放控制点

(是房地产开发的第五步，也是取得农地使用权后的第一步

实地划定

到农地管理部门申领相关手续。农地管理部门按照房地产开发商的农地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。

筹集房地产开发资金(第六步)

【实际上在打算开发项时，就要考虑此步，也是征地及动迁安置后最重要的工作证，进行场地范围的实地划定】

政府下发回迁通知书，开动员会议，委托回迁公司进行动迁。

建设工程招标(第七步)

【选择合适的承包商和监理单位】

发放《建筑工程施工许可证》（第八步）【也是项目能够及时优质完成的关键一步，发放《房地产开发项目指南》】

涉及部门

注：行政审批：

五、施工图设计审查，此阶段代办以下通常事项：1、规划部门对施工图设计的要求进行审查。2、公安消防总队对施工图设计的消防设计进行审查。

3、公安局警察分局对施工图设计的交通条件进行审查。

4、人防办对施工图设计的民防设计进行审查。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行审查。

7、建委对施工图设计文件进行新政性审查，按照住户单位意见，核发技术性审查委托通知单。

8、建委按照施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，领取《建

设工程施工图设计文件审查合格证》。

涉及部门

注：行政审批：

六、施工报批阶段，此阶段代办以下通常事项：1、建设单位代办施工报批登记（质检、安检）。

代办工程建设质量监督手续

2、建设方对工程进行分包，确定施工队伍、监理公司。招标类工程通过招标确定施工队

伍，非招标类工程直接分包。

3、建委组织职能部门对工程复工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

涉及部门

组织工程复工、规划部门基础验线

代办《商品房预售许可证》

代办《商品房预售许可证》,开始销售

工程完工综合初验备案

【规划部门：建设工程组织完工初验前，应该清除施工场地、拆除临时设施，申请规划查证。由城乡规划主管部门查证后，开具“建

设工程规划查证意见”

发放《建设工程规划

初验许可证》（正本）】，后完工初验备案

工程完工初验时与物管同时作交接

注：开始申请水、电、气配套。

注：还要节能专项审查。

取得“用地批准文件或则

国有建设用地使用权证”后即可提出申请《房屋回迁许可证》进行动迁。